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深圳2月楼市新房成交跌五成 接近2008年同期低位
来源:证券时报网快讯中心日期:2017-03-02浏览:283次
 距2016年10.4新政已有近6个月的时间,但从深圳楼市的表现来看,目前仍处在调整阶段。由于深圳开年新房供应不足,以致市场活跃度难以提升,2月一二手成交量持续走低。成交价格一直受政府备案价指导,目前在低位上缓慢下滑。但从市场实际表现来看,据中介机构介绍,目前深圳新盘访客指数与二手访客量回升明显,推盘销售情况也较上月有所好转。经理人与业主对后市心态渐显平稳,市场在平稳的预期中成交量有望恢复。

一手住宅零供应

  根据深圳市规划国土委的备案数据来看,2017年2月深圳一手住宅无批售也无推售项目。

  实际上,在10.4新政实施当月,因为政府督导楼市整改以及落实新规出现过一次零批售,而2月同样出现一次零批售。业内人士指出,一方面是处于市场周期性变化,年初开发商在计划未出台之前不会贸然入市,另一方面政府对备案项目的审批需要考虑到市场价格的变动,审批相对谨慎。不过,其也指出,虽然供应量较少,但目前市场观望情绪浓厚,买房入市信心不足,并不会过多影响成交。

  根据深圳市规划国土委的备案数据来看,2月一手住宅成交量环比大跌5成,仅804套,成交面积8.19万平方米,接近2008年同期低位水平。业内指出,一方面开发商年初入市积极性不高,其次对商务公寓的结构性政策调控再次提高了市场的敏感度,成交信心难以回升,最后受春节期间备案数据统计延迟影响,导致目前新房成交量跌破千套。

  价格上,2月一手住宅成交均价54778元/m2,环比下跌3个百分点。政策仍在持续引导价格合理回归,目前维持平稳。不过,从实际情况来看,新房销售情况较去年四季度好转,随着后期推盘增多成交提升将成为必然,

  从各区来看,上月福田区新房无成交,其他各区成交面积均有不同程度减少。除福田以外,盐田区成交面积减少最多超过8成,其均价跌幅在全市最大达到3成。其次是南山区,成交面积仅有1.21万平方米,2月环比减少超六成,均价下跌3成。值得注意的是,龙岗区虽然2月成交量也下跌较多,达到6成以上,但均价却上涨2成。可以看出,目前低价刚需盘在低迷的市场环境中仍保持有一定的优势。原因除了价格门槛较低性价比较高以外,同样也受政策间接利好。

  二手成交量持续减少

  2月深圳二手住宅成交量减少2成,全市各区成交量普减,月成交量也接近近几年较低的水平。根据深圳规划国土委的数据统计显示,2月深圳全市二手住宅成交2240套,环比减少18%,跌幅较上月收窄,同比减少74%。各区罗湖、盐田、龙岗三区成交量减少较多,均超过2成。根据深圳中原研究中心监测的指数体系来看,2月深圳中原领先指数801.5点,二手住宅均价54532元/m2,近期指数维持平稳。但从反映市场预期的深圳中原经理指数和深圳中原报价指数来看,经理人与业主对后市预期维持平稳,业主放盘量也有明显的回升。未来受预期引导,二手成交有望恢复。

  租赁市场方面,由于春季招聘以及年底换租季的到来,租赁市场供需增势明显,租金在今年年初呈现翘首的态势。据深圳中原研究中心监测的租金指数来看,2月指数达到181,全市租赁均价达到69.6元/m2.月。

  虽然租金有一定程度上涨,但仍未达到去年11月租赁淡季时的水平,也就是说,目前租赁市场仍未恢复至正常水平。从租金回报率来看,由于去年政府对楼市的收紧调控,房价开始下跌,以致租金回报率没有延续2015年较快的下跌趋势,近期仍在1.53%的水平上下微浮动。

  2月深圳全市租金稍有上涨,各区除龙华外也稍有上涨,整体表现出低租金区域上涨幅度较大的特征。龙岗、盐田、宝安租金水平全市较低,而2月租金涨幅相对其他区域较大。租金的补涨效应一方面是因为租金绝对水平较低,另一方面与目前深圳越来越完善的轨道交通有一定关系。去年深圳开通7、9、11号地铁线,增加了对周边租金的推动作用。未来规划将有12、13、14、16号线,大体覆盖在宝安、龙岗两区,2020年计划完工,届时将会利好这两个租金较低的区域。

  房价下行趋稳或将成中长期趋势

  深圳中原研究中心认为,目前来看,原本该处于正常回升周期的深圳楼市仍旧受10.4新政影响,成交量大幅减少。一方面政府2月出台关于禁止商办物业改商务公寓的规定再次加重了市场的观望情绪,开发商推盘计划或将推迟。另一方面由于备案数据的滞后性,春节期间少量的成交导致本月整体成交量较低。

  从市场的实际供求情况来看,深圳中原研究中心监测的新房访客指数回升明显,二手住宅放盘量与访客量也在持续增加,市场预期维持平稳。并且3月将有10个左右项目计划入市,其中4成住宅,6成公寓。

  综合来看,随着市场的持续调整,刚需成交主力地位也会持续加强,目前价格仍是决定后续成交量回升的关键因素。


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